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バブルというか過熱というか [売買]

火災保険の取り扱いが最長10年になる話がちょっと前に出てまして(⇒記事)、30年や35年の住宅ローンを組んでいる人が駆け込みで10年超の長期保険に入りなおす動きがありそうです。

実際に保険会社の担当が言うには入りなおす動きはあるようで好調のようですが、新規で購入した人の件数が全然伸びずにどうしてなんだろう?とのことだったので以下の説明をしました。


ある文京区のマンション(5000万円超)が売りに出まして、1日のみの内覧日が設定されその日に12組のお客さんが内覧し、そのうち6組が購入の申し込みを入れました。

たまたま私のお客さんが買うことができましたが、ここまで過熱しているとお客さんも大変ですが保険会社も泣きが入ります。

先日は7000万円超のマンションで先着順ではなく一通り申し込みを集めてから売主が選んで決めるというルールの元、全額現金のお客さんが選ばれて買うことができましたが、これはこれで大変な話です。


文京区に限った話かはわかりませんが、完全に需要と供給のバランスが崩れており供給がない以上新規の火災保険の契約が生まれるはずもなく、上の2案件だけでも購入を本気で考えてた人は20人近くいるわけですが購入できたのは2人だけ、火災保険も2件出て終わりですね。

という話をしたら深いため息をついてました(笑


文京区のマンション・不動産・賃貸・売買|文京不動産レジデンシャル  
http://bunkyo.co.jp/
〒112-0003 東京都文京区春日1丁目12-6
Tel:03-5842-8677 Fax:03-5842-8678 
Mail:kikuchi@bunkyo.co.jp





売地****万円(文京区小石川5丁目・窪町小学校学区) [売買]

【成約済み】

中々売り物が出ない窪町小学校の学区の物件です。
坂を下りた低地の物件や、ちょっとずれた大塚小の物件は度々出ますが、今回の募集は高台です。
本当に希少です。

一中の裏あたりなので茗荷谷駅までも徒歩5分ほど、前面道路は6m、そして整形地です。
車庫2台分+100㎡超の建物を建てることが可能です。

skoishikawa5.jpg
物件概要はこちら → リンク

昨日HPに掲載してからというもの、台風と大雨で暇なはずなのに沢山のお問い合わせいただいてます。
ご検討はお早めに。



文京区のマンション・不動産・賃貸・売買|文京不動産レジデンシャル  
http://bunkyo.co.jp/
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東京湾岸マンション「勝どき」「豊洲」「東雲」選ぶならどこか? [売買]

A.どれもいや

『東京湾岸マンション 「勝どき」「豊洲」「東雲」選ぶならどこか?』

という雑誌の記事が出てました。


こういう記事が出ると裏があるんじゃないかと思ってしまいますね。
震災から2年が経ちそろそろ売り逃げたいってところでしょうか。

胡散臭いキーワード「消費税アップ前に」もキッチリ書いてありました。
ぶっちゃけ消費税アップは不動産購入するのに影響ありませんからね。


建築中マンション [売買]

後楽園・春日~茗荷谷エリアの新築分譲マンションです。

2012年09月 ザ・パークハウス小石川後楽園【三菱】・・・駅近

2013年01月 ザ・パークハウス茗荷谷【三菱】・・・借景が良い

2013年03月 オープンレジデンシア小石川・・・窪町学区、微妙に高台

2013年05月 シティハウス文京茗荷谷【住友】・・・豪華

2013年09月 ブランズタワー文京小日向【東急】・・・高台、タワー、眺望すごい

2013年12月 プレシス文京春日・・・高台、眺望良い

既に完成(販売終了)しているのが、
プラウド小石川【野村】・・・窪町学区、造りが良い、借景が良い

クレヴィア茗荷谷【伊藤忠】・・・高台、眺望良い、きれいな間取


プラウド小石川とブランズタワー文京小日向がいい感じです。
教育の森公園(筑波大付属小)下の低地は窪町小から近い場所ですが、一部大塚小の学区になるので注意が必要です。
三菱のブランドネーム「ザ・パークハウス」は、三菱の企画・藤和の企画・高級・低価格などの要素全部ひっくるめてこの名前です。
オープンレジデンシアとプレシスはあまり聞かない名前ですが、それぞれ戸建の建売大手のマンションです。


メモ [売買]

個人的メモ

文京区春日1・2丁目

ライオンズマンション文京第二(57.2) 


文京区小石川1~5丁目

DIKマンション小石川(47.1)


文京区本郷1~7丁目

メゾンドール本郷(51.9) ハイムお茶の水(52.12) ハイヴ本郷(52.1)
赤門ロイヤルハイツ(54.11) 本郷コンドミニアム(55.10) 真砂坂ハイツ(56.4)


文京区大塚1~6丁目

茗荷谷ハイツ(40.5) 第27宮廷マンション(54.9)


白山1~5丁目

小石川コヤマハイツ(45.12)


向丘1・2丁目

向ヶ丘ハイツ(46.3) メゾン文京(49.12) 



ストリートビューで土地探し [売買]

日々、色々な土地情報が入ってきます。
不動産屋は足を使って現地を見るのが基本ではありますが。

グーグルのストリートビューを使うと、
WS000000s.jpg
このようにストリートビューを撮っている道路は青く表示されます。


ストリートビューは、トヨタのプリウスで撮っています。
WS000000s.jpg
こんな感じです。車に上に乗っているのがカメラです。

ということは、
青く表示されていない道は、プリウス(中型車)が入れない道orプリウスの運転者が狭いから行くのやめようと断念した道ということになります。(全部ではありませんが)

あくまで出不精な方が土地探しするときの参考としてどうぞ。

買うと高くて、貸すと安い(その2) [売買]

文京区に限らないことですが、次のような点に注意が必要です。

・現家賃が高く設定されている
数年前に設定された家賃で入居していた人が購入後退去した場合、同じ家賃で次も貸せるとは限りません。当然、家賃を下げれば利回りも落ちます。
逆を返すと、設定家賃が低ければ次の募集時には値上げも可能です。
敷金や礼金などの初期費用を低く抑えたりすることで入居を促した場合も、次の募集時に苦戦します。

・管理費・修繕積立金が高い
いくら高く貸せるとしても毎月の経費が高いと実質利回りは落ちてしまいます。
表面利回りで追って行くとがっかりするパターンです。

投資用物件を買った場合、賃貸の管理をその不動産屋に任せることが多いと思うので、空室が出た場合にすぐ埋められるのかを不動産屋に聞くことが重要です。

私は後のこと(賃貸の募集)を考えてしまい、お客さんよりも物件を厳しく見てしまいます。
「買うと高くて、貸すと安い」文京区では中々「儲かりますよ~!」って物件は出てきませんけどね・・・。


文京区のマンション・不動産・賃貸・売買  http://bunkyo.co.jp/
文京不動産レジデンシャル株式会社
〒112-0003 東京都文京区春日1丁目12-6
Tel:03-5842-8677 Fax:03-5842-8678 
Mail:kikuchi@bunkyo.co.jp


買うと高くて、貸すと安い [売買]

文京区のマンションは表題の通り「買うと高くて、貸すと安い」と言われています。
ここ2年程の賃料の下落に対しマンション価格の下落が小幅なので、さらにこの傾向が強くなりました。

築30年の2LDKを3000万円で買って賃貸にすると15万円程でしょうか。利回りにすると6%です。
現在の低金利の中では6%というのは魅力的な数字です。

この利回りというのは、「表面利回り(グロス)」と「実質利回り(ネット)」と二つの種類があります。
上に書いた6%というのは「表面利回り(グロス)」です。

表面利回り(グロス)とは、
15万円(月額家賃)×12(ヶ月)÷3000万円(物件価格)×100(%)=6%
このように 年間収入を物件価格で割ったものです。

実際に不動産を所有した場合色々な諸経費が発生します。
管理費・修繕積立金等の月々かかってくるもの、固定資産税や購入時に支払った経費です。

実質利回り(ネット)とは、
(年間収入から経費を引いたもの)から(物件価格に取得経費を足したもの)で割ったものです。
(15万円―2万円の管理費等)×12(ヶ月)÷(3000万+100万の経費)×100(%)=約5%
となります。

実質利回りで購入の検討をしないと、あとで財布の中身の辻褄があわなくなります。
これ以外にもリスクはありますので、利回りだけに目が行って購入してしまうと危険です。

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名主の滝 [売買]

北区の物件の紹介です。

王子から徒歩数分の所にある「名主の滝公園」
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武蔵野台地の突端である王子近辺は元より滝が多く、かつて「王子七滝」と呼ばれる滝があったそうです。
その中で唯一現存するのが名主の滝です。
都心部にも公園は沢山ありますが、滝のある公園は珍しく、最大8mの落差を持った迫力のある滝もあります。
P1360972s.jpg

P1360940s.jpg
かなり大きい公園でマイナスイオンが降り注ぎます。

滝はというと・・・
P1360979s.jpg
節電の為滝の水が出てませんでした・・・。


この滝の水が出ない公園より350mほど歩いた場所に今回ご紹介の一戸建てがあります。

P1370009s.jpg
閑静な住宅街にあり、南側が道路になっているのでこのように陽当りもバッチシです。
築4年、100㎡超(車庫を含む)で3,800万円です。
内覧は予約制になります。

WS000000.JPG

 

物件種目:売戸建   物件住所:東京都北区中十条1丁目
最寄駅 :京浜東北線「王子」・「東十条」駅、埼京線「十条」駅 徒歩11分
土地権利:所有権   土地面積:63.07㎡
用途地域:第一種中高層住居
その他法令:第2種高度地区、準防火地域   
建ぺい率:60%   容積率:150%
建築年月:平成19年7月
延床面積:101.01㎡(車庫13.24㎡を含む)
現況:居住中   引渡:相談、現況渡し
取引態様:媒介

たまに北区の物件もやっている  http://bunkyo.co.jp/
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窪町小学校 学区内のマンション [売買]

窪町小学校の学区内のマンション一覧です。
これらのマンションのファミリータイプの部屋の売却情報を求めてます。

小石川4丁目 15(※)、16(※)、17~22

東建小石川マンション、小石川パークタワー、ファミール小石川、ルミエール小石川、プラネ小石川播磨坂、パークハウス小石川、ハイツ竹早、荒川ハイツ、ヴェラハイツ小石川、小石川安田ビル、ハイツ小石川、マルベリー小石川、小石川ハイツ、グリーンヒル小石川、ベルスクエア小石川


小石川5丁目 全

パークノヴァ小石川、ヴィルヌーブ小石川播磨坂、グランヴェール小石川播磨坂、マジェスティコート小石川播磨坂、ヒルトップ小石川(賃貸)、ビスタ竹早(賃貸)、メゾン小石川、小石川ビューバレー、ファミール久堅、ドミール小石川、フォルテ小石川(賃貸)、ライオンズマンション小石川第三、タイガー小石川ハイツ、プラウドフラット小石川、ローレル小石川(賃貸)、小石川ゴールデンマンション、カーネ竹早、プレノ小石川(賃貸)、パルテール小石川五丁目、ルミネリックス小石川マンション、ドムス小石川、エクレーヌ小石川(賃貸)、ドミ小石川、メゾンK5、クレート小石川(賃貸)、ジュウェル小石川、ニチメン小石川ハイツ、クレアホームズ小石川、シャルマン小石川、グランアクス小石川

白山3丁目 1~6
小石川コート(賃貸)、ライオンズマンション茗荷谷

小日向4丁目 2~9
ヒューリックレジデンス茗荷谷(賃貸)、クリオレミントンハウス文京播磨坂、ツインヒルズ茗荷谷、アヴァン文京小日向、文京小日向シティタワー、クレド小日向、アマーレ茗荷谷、佳葉フラット

大塚1丁目 全
リックスα、アトラスタワー茗荷谷

大塚2丁目 1~2、3~4(※)、12~20
音羽ハウス、ベルテ音羽台、音羽パークホームズ、 なし

大塚3丁目 1~32
茗荷谷パークホームズ、クレド茗荷谷、文京ハイツ、グランドメゾン大塚仲町


(※)は一部


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